二手房交易流程及注意事项 相关费用详解

Part3：二手房交易费用

一宗正常的二手房交易所需要缴交的费用，主要包括三部份：地产中介代理佣金、按揭费用和交易税费。

一、地产中介代理佣金：是买卖双方支付给地产中介公司的服务报酬，由三方在之前签订的合同中明确约定，在交易成功之后支付。不同中介公司可能执行不同的标准。但物价部门规定，买卖双方分别支会的佣金都不能超过成交价的3%。

二、按揭费用：涉及按揭或转按揭时，需要支付按揭公司、评估公司及银行等相关机构的服务费用。

按揭费用主要包括：

1.房屋查案费：每证90元，由房管局收取;

2.房屋评估费：评估价×0.5%，由评估公司收取。如果不需要出评估报告，则只收取300元的初评费;

3.按揭代理费：按揭公司直接收到的服务费用，标准是贷款额×(1%～1.5%);不同按揭公司执行的标准有差异，较为普遍的是贷款额的1%或1.2%;

4.贷款保险费：贷款额×1.2×0.1%×贷款年限，保险公司收取，二手房按揭贷款的最高年限是20年;

5.贷款合同公证费：每宗300元;

6.转按揭合同协议公证费：每宗300元;

7.交易委托公证费：每宗200元;

8.银行公积金代办费：每宗500元，由相应银行收取;

9.他项权利登记费：每证250元(番禺每证500元)，由房管局收取;

10.贷款印花税：贷款额×0.005%，由银行收取。

其中，银行公积金代办费大部分银行都不收取。另外，办理转按揭时，个别银行还将收取转按揭费，每宗500元至1000元不等。

三、二手房交易税费(交易税费由房管局直接收取，买卖双方按规定各自交付相应税费。)

二手交易税费主要包括：

1.交易契税：评估价×1.5%;(买方)

2.交易印花税：评估价×0.05%;(双方)

3.交易管理费：住宅类物业3元/㎡，商用物业6元/㎡;(双方)

4.交易登记费：每宗60元/人，按房产证上登记业主的人数计算;(买方)

5.测绘晒图费：每宗50元/人，按房产证上登记业主的人数计算;(买方)

6.产权证印花税：每本5元。(买方)

如果是单位购买或者交易物业为非住宅类，交易契税标准为评估价×3%。如果交易物业是房改房，卖放还需要交个人所得税：成交价×1.3%，补地价：成交价×1%，补交公摊面积差价：套内面积×10.98%×评估价×10%。商品房二手交易卖方补地价的标准60～120元/㎡。

目前，二手市场中的确存在不规范收费的现象。主要是一些不规划的中介机构利用买卖双方不了解收费标准的情况，巧立名目或加价收费。

最主要的表现之一，就是用一些笼统的、模糊的概念额外收费。如以交易杂费、按揭费等名称出现的非正常收费项目。另一个主要表现是，有些费用并不是所有银行或相关机构都收取的，而中介并不如实告知这些情况，即使银行或相关机构不收取，他们也照收不误。如以上提到的银行公积代办费、转按揭费等，都只有个别银行在收取。其次，有的中介会在有些收费项目上乱加价。比如，涂销收费是每宗90元，而有的中介机构收200元。作为普遍的交易双方，为避免这方面的损失，应选择有资质的正规中介、特别是有品牌的大型中介机构。同时，平时也应多储备相关常识。

二手房交易过程涉及到的合同：

1.中介委托合同：如果是通过中介买房，那中介一般不会让您直接见卖房人，他们会担心您会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让您跟他签一个居间合同。

2.房屋买卖合同：这个合同中，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。

3.银行贷款抵押合同：如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同。这个合同涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司，买房人的贷款银行指定的保险公司，还有中介公司，这个贷款行为可能涉及到多方，因此比较复杂。这种情况下，对于购房者来说，要想签订一个细致的合同，可以请个律师。

结语：在二手房交易过程中还是需要眼观六路，耳听八方，多方面收集资料，全方位的去观测，去了解，才能防止在二手房交易中遇见纰漏等问题。

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